PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA - I DOCUMENTI DA CONTROLLARE
PASSO DOPO PASSO, PRIMA DELL’ACQUISTO
Prima di comprare casa è utile avere tutte le informazioni possibili sull’immobile, soprattutto per accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario, verificando tramite l’atto di provenienza il titolo con il quale il venditore è entrato in possesso dell’immobile (atto di compravendita, successione, donazione ecc…), accertarsi sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile, verifiche che si effettuano tramite la Conservatoria dei registri Immobiliari, servono ad accertarsi che sul bene non gravino iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli. Tutte queste informazioni sono necessarie prima di stipulare un contratto preliminare, anche detto compromesso, che deve avere la stessa forma del contratto definitivo.
IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il contratto preliminare è un accordo privato tra venditore ed acquirente, che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la stipula rogito di quest’ultimo.
Il preliminare viene stipulato, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in attesa dell’approvazione di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e registrato con cadenza entro 20 giorni dalla sottoscrizione se stipulato dall’agenzia immobiliare o privato e se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro in quota fissa;
- l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe;
- lo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
L’UTILITÀ DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La stipula del contratto preliminare fa sorgere un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, diritto di usufrutto, uso o abitazione) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione uno strumento, che è la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, a mezzo notaio, per mettere al riparo l’acquirente, il qual ha la precedenza su tutte le eventuali iscrizioni o atti avvenuti successivamente alla trascrizione.
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